KUPOVINA NEKRETNINA U SRBIJI ZA STRANCE
Redosled radnji prilikom kupovine nekretnine u Srbiji, u kratkim crtama:
- Proverite da li stranci mogu da stiču nekretnine u Srbiji
- Pronađite odgovarajuću nekretninu
- Proverite pravno stanje nekretnine u nadležnoj službi za katastar nepokretnosti (izvaditi List nepokretnosti)
- Sastaviti ugovor
- Solemnizovati ugovor kod Javnog beležnika
- Dostaviti ugovor nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa prava svojine
- Dostaviti ugovor nadležnoj poreskoj upravi radi utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava
- Izvršiti prijavu poreza na imovinu u nadležnoj lokalnoj poreskoj upravi
- Izvršiti promene nosioca računa kod nadležnih preduzeća (za električnu energiju, vodu, grejanje itd.)
POSTUPAK KUPOVINE NEKRETNINA U SRBIJI ZA STRANCE
1) Odlučili ste da investirate u nekretnine u Srbiji? Proverite da li kao stranac možete sticati nekretnine u Srbiji, a zatim pronađite nekretninu.
Dakle, prva stvar koju trebate proveriti jeste da li državljani Vaše države mogu sticati nepokretnosti u RS. Da bi ste ovo saznali, morate proveriti da li između Vaše države i Republike Srbije postoji zaključen bilateralni Ugovor koji reguliše pitanje sticanja nekretnina državljana jedne države u drugoj državi. Eventualno proveriti da li je dovoljno da postoji faktički reciprocitet i ko mora da dokazuje postojanje faktičkog reciprociteta. Reciprocitet ili uzajamnost znači da strani državljani mogu da stiču pravo svojine na nepokretnostima pod istim uslovima pod kojim državljani RS mogu da stiču nepokretnosti u njihovoj državi. Uzajmnost može biti zakonska, diplomatska i faktička.
Treba napomenuti da postoji razlika u uspostavljanju reciprociteta u pravnim poslovima inter vivos i pravnim poslovima mortis causa. Više o zemljama sa kojima Srbija ima reciprocitet možete pronaći na sajtu Ministarstva pravde RS.
Takođe treba da znate da zakon pravi razliku između lica koja obavljaju poslovnu delatnost u RS i lica koja ne obavljaju delatnost u pogledu sticanja nepokretnosti. Pravna i fizička lica koja obavljaju delatnost u RS mogu da stiču nepokretnosti koje su im neophodne za obavljanje delatnosti, dok u slučaju da se ne bavi određenom delatnošću strano fizičko lice može u RS steći pravo svojine samo na stanu ili stambenoj zgradi pod istim uslovima kao i državljanin RS. Sve ovo naravno pod uslovom da postoji reciprocitet.
Ukoliko je odgovor pozitivan, i vi kao stranac možete kupiti nekretninu u Srbiji, prelazite na sledeći korak, a to je pronalazak odgovarajuće nekretnine, provera nekretnine, postizanje dogovora oko cene i prelazak u realizaciju.
2) Proverite nekretninu
Šta se podrazumeva pod proverom nekretnine? Pored odlaska na lice mesta i pregledanje nekretnine, potrebno je izvršiti i pravnu proveru nekretnine, odnosno da li na nekretnini postoje, određeni tereti, hipoteke, zabeležbe, a to ćete uraditi tako što ćete izvaditi vlasnički list ( List nepokretnosti). U Srbiji ima dosta problema sa nekretninama i nerešenih sporova i zato morate biti oprezni.
3) Pronađite advokata koji se bavi nekretninama
U Srbiji su advokati stručno osposobljeni da Vam daju savete prilikom kupovine nekretnine. Takođe, advokat Vam je potreban i za sledeći korak, a to je sastavljanje Ugovora. Nakon što se među stranama usaglase detalji ugovora i sastavi se ugovor, potrebno je zakazati overu-solemnizaciju Ugovora kod Javnog beležnika.
4) Izaberite Javnog beležnika
Nadležan je Javni beležnik koji je imenovan za područje na kojem se nalazi nepokretnost. Kod javnog beležnika ugovorne strane potpisuju Ugovor koji je prethodno sačinio advokat, i Javnobeležničku klauzulu o potvrđivanju isprave i time se smatra da je posao zaključen.
5) Isplata kupoprodajne cene i predaja poseda
Kupac isplaćuje dogovorenu kupoprodajnu cenu, a prodavac predaje kupcu posed na nekretnini. Potrebno je istaći da se kupoprodajna cena isplaćuje bezgotovinskim prenosom sa bankovnog računa kupca na račun prodavca. Iznos koji se može isplatiti u gotovom novcu ograničen je na 10.000,00 Evra.
6) Zahtev za upis prava svojine
Nakon overe posao nije završen, jer je potrebno da se podnese zahtev za upis prava svojine u javnu knjigu. Na teritoriji RS nadležan za upis nekretnina je Republički geodetski zavod, koji ima svoje službe za katastar nepokretnosti, a zahtev za upis prava svojine u vaše ime podnosi Javni beležnik odmah nakon solemnizacije ugovora. Nadležna služba za Katastar nepokretnosti donosi Rešenje kojim se dozvoljava upis prava svojine na kupljenoj nekretnini i time se postupak sticanja nekretnine završava.
Nakon zaključenja Ugovora i sticanja nekretnine treba obaviti još neke poslove koji prate kupoprodaju:
Prilikom kupovine nekretnine plaća se porez na prenos apsolutnih prava.
Poreska prijava se podnosi u roku od 10 dana od dana overe-solemnizacije Ugovora kod javnog beležnika i podnosi je prodavac kao poreski obveznik. U praksi je ipak češća situacija da ugovorne strane dogovore da porez plaća kupac te se u Ugovorima navodi da će porez na prenos apsolutnih prava platiti kupac, iako je prema zakonu poreski obveznik prodavac.
Poreska stopa iznosi 2,5 % od tržišne vrednosti. Ukoliko je Ugovorom dogovorena cena koja je veća od tržišne, porez će se obračunati prema ugovorenoj ceni. Tržišnu vrednost procenjuje nadležna poreska uprava.
Pored poreza na prenos apsolutnih prava koji se plaća samo jednom i to prilikom kupovine svake nekretnine, potrebno je podneti i poresku prijavu na porez na imovinu. Porez na imovinu se određuje Rešenjem na godišnjem nivou i plaća se kvartalno. Poreska stopa iznosi 0,4 % za nekretnine čija je vrednost do 10 miliona dinara, a za vrednije nekretnine se poreska stopa povećava.
Da bi se zakružio ceo postupak kupoprodaje nekretnine, potrebno je još izvršiti promene nosioca računa kod nadležnih preduzeća (npr. za elektrosnabdevanje, vodosnabdevanje itd.)
ČESTA PITANJA
Teško je dati precizan odgovor na ovo pitanje jer zavisi od konkretne situacije, ali ukoliko je dokumentacija čista, dogovor brzo postignut, potrebno je svega nekoliko dana za realizacuju kupovine.
Troškovi za kupovinu nekretnine, zavise od same vrednosti nekretnine. Što je veća vrednost veći su i troškovi. Pored kupoprodajne cene, najveći trošak je porez na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2,5 % od tržišne vrednosti nekretnine, troškovi advokata za pravnu proveru nekretnine, sastav Ugovora, pristup kod javnog beležnika prilikom overe, podnošenje poreskih prijava i zahteva za promenu nosioca računa su prema Advokatskoj tarifi iznose 1%- 1,5%, od kupoprodajne cene. Troškovi Javnog beležnika određuju se prema javnobeležničkoj tarifi. Taksa za upis prava svojine u Katastar nepokretnosti iznosi 5.310,00 dinara. Taksa za List nepokretnosti 1200,00 dinara.
– Za fizička lica potrebna su lična dokumenta prodavca i kupca, ukoliko je stranac lični dokument koji se dostavlja je pasoš, za pravna lica potreban je Izvod iz nadležnog registra privrednih subjekata,
– List nepokretnosti za nekretninu koja je predmet Ugovora iz nadležne službe za katastar nepokretnosti kojim se dokazuje vlasništvo prodavca,
– Dokaz od prodavca da li imovina koju prodaje predstavlja njegovu posebnu imovinu ili bračnu sutekovinu.
Kada u tekstu navodimo kupovina nekretnina pre svega se misli na kuće, stanove, poslovne prostore, a ne i na poljoprivredno zemljište. Poljoprivredno zemljište se nalazi u posebnom režimu i sticanje poljoprivrednog zemljišta je rezervisano za domaće državljane, ali sa određenim izuzecima za državljane EU, koji mogu da kupuju poljoprivredno zemljište pod određenim uslovima.
Mesečni troškovi za stan u Novom Sadu zavise od kvadrature stana, što je manja kvadratura manji su i troškovi, ali evo primera, radi lakše orijentacije: mesečni troškovi za stan od 100m2 iznose od 150 do 200 Evra.
Obzirom da ste stranac i da ne poznajete dovoljno propise na teritoriji Srbije, naša preporuka Vam je da angažujete advokata ili neko drugo stručno lice koje se bavi ovim poslovima na teritoriji Srbije.
