Svedoci smo čestih promena propisa u vezi sa upisom prava svojine u katastar nepokretnosti koji u najmanju ruku zbunjuju građane.
Pokušaćemo u ovom tekstu da spomenemo situacije i odgovore na najčešće postavljena pitanja klijenata u vezi sa upisom prava svojine u katastar nepokretnosti.
1. Ugovor o kupoprodaji je overen/solemnizovan kod Javnog beležnika, zašto beležnik ugovor nije dostavio u katastar?
Javni beležnici su počeli sa radom u Republici Srbiji 01.09.2014. godine. U početku njihovog rada nije postojala obaveza da Javni beležnici dostavljaju ugovore u katastar nepokretnosti. Tek donošenjem Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (“Sl. glasnik RS”, br. 41/2018) ustanovljena je obaveza Javnih beležnika da ugovore solemnizovane posle 01.07.2018. godine dostavljaju u katastar nepokretnosti radi upisa prava svojine.
Dakle, sve ugovore o prometu nepokretnosti solemnizovane kod Javnih beležnika u periodu od 01.09.2014. godine do 30.06.2018. godine građani su bili u obavezi da sami dostave nadležnoj službi katastra nepokretnosti podnošenjem zahteva za upis prava svojine, a sve ugovore o prometu nepokretnosti solemnizovane posle 01.07.2018. godine Javni beležnici su po službenoj dužnosti dostavljali katastru nepokretnosti, a to rade i dalje.
Postoje situacije kada Javni beležnik ne dostavlja ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u katastar, a ugovor je overen/solemnizovan nakon 01.07.2018. godine. To su situacije kada objekti nisu uknjiženi (odnosno nisu upisani u Katastar nepokretnosti), a to je moguće prilikom kupovine stana u izgradnji ili prilikom kupovine nelegalizovanih objekata. Ako ste kupili stan u izgradnji i solemnizovali ugovor o kupoprodaji koji je snabdeven clausulom intabulandi ( dozvolom za uknjižbu), Javni beležnik neće ugovor dostavljati u katastar jer je zgrada u izgradnji, nije građevinski završena, te samim tim nije prošla tehnički prijem, i nije dobila upotrebnu dozvolu. Tek nakon dobijanja upotrebne dozvole, na osnovu tog dokumeta u katastar se upisuje zgrada i stanovi na ime investitora, a potom kupci sami (ne Javni beležnik) podnose zahteve da se na osnovu Ugovora o kupoprodaji oni upišu kao vlasnici stanova.
Međutim, u moru promena propisa u vezi sa upisom prava svojine desila se i promena koja je najviše pogodila građane, da ne mogu samostalno na šalteru nadležne službe katastra nepokretnosti da podnose zahteve već je neophodno da angažuju profesionalne korisnike, i to advokate za nekretnine ili geodetske organizacije koji imaju mogućnost da zahteve podnose elektronski preko e-šaltera.
2. Plaćam porez na stan već 20 godina, a tek sada saznajem da se kao vlasnik stana u katastru vodi lice od koga sam kupio stan?
Najčešća zabluda i to pretežno kod starijih sugrađana je što smatraju da time što su overili ugovor o prometu nepokretnosi u nadležnom sudu i što plaćaju porez na imovinu automatski morali biti i upisani u katastru kao vlasnici.
Naime, dešavaju se situacije i najčešće za ugovore overene u periodu od 1990. godine do recimo 2010. godine, da građani imaju urednu dokumentaciju o prometu nekretnina a da nisu upisani kao vlasnici u Katastru nepokretnosti.
Kako je to moguće?
Odgovor je vrlo jednostavan: nikada nisu podneli zahtev za upis prava svojine. Overom ugovora o kupoprodaji u nadležnom sudu i plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava smatrali su da je postupak kupoprodaje završen. Čak su izvršili i promene vlasnika računa za EPS, i ostale komunalne usluge, ali zahtev za upis prava svojine nisu nikad podneli, niti u zemljišne knjige u vreme kada se pravo svojine upisivalio u zemljišne knjige, niti u katastar nepokretnosti.
Kako proveriti da li sam upisan kao vlasnik u Katastru nepokretnosti?
Sada svako može proveriti da li je upisan kao vlasnik na nekretnini preko javnog uvida katastra nepokretnosti. Dovoljno je da znate broj parcele nepokretnosti ili da znate adresu nepokretnosti.
Kako da podnesem zahtev za upis prava svojine?
Ukoliko imate original ugovor o prometu nekretnine snabdeven clausulom intabulandi u samom ugovoru ili u posebnoj izjavi potrebno je da angažujete advokata za nekretnine koji ima pristup e šalteru katastra nepokretnosti da u vaše ime podnese zahtev za upis prava svojine.
Podnošenje zahteva elektronskim putem mogu da izvrše svi advokati koji imaju pristup RGZ eŠalteru.
U slučajevima upisa prava svojine na osnovu ugovora overenih pre 01.09.2014. godine, nadležna služba katastra nepokretnosti na nekretnini uz upis prava svojine upisuje i zabeležbu da je upis prava svojine izvršen na osnovu ugovora o kupoprodaji koji je overen u sudu pre 01.09.2014. godine, uz navođenje broja overe i datum overe ugovora.
Ova zabeležba se neće upisivati u slučaju da uz ugovor prilikom podnošenja zahteva za upis prava svojine dostavite i potvrdu suda u kojem je ugovor overen.
Ukoliko je zabeležba već upisana, možete zatražiti brisanje zabeležbe na osnovu potvrde suda o overenom ugovoru za koji je zabeležba upisana.
3. Podneo sam zahtev za upis prava svojine pre dve godine i još uvek nisam dobio rešenje katastra?
Mnogi građani čekaju i duže od dve godine na rešenja o upisu prava svojine u katastar nepokretnosti, a razlozi za duga čekanja su različiti. Naime, ugovori sa zahtevima koje Javni beležnici dostavljaju u katastar imaju prioritet u odnosu na ugovore i zahteve koje su građani dostavljali sami ili preko advokata i geodetskih organizacija, a zbog obima posla u katastru trpe zahtevi građana. Zahtevi koje dostavljaju Javni beležnici se najčešće rešavaju u roku od 5 radnih dana. Takođe, postoji mogućnost da postoje prethodni zahtevi koji nisu rešeni na istoj nekretnini za koju ste vi podneli zahtev. U tom slučaju vaš zahtev će biti na čekanju sve dok prethodni ne budu rešeni.
Šta mogu da uradim ako mi je iz nekog razloga potreban hitan upis prava svojine?
Građani imaju mogućnost pisanja urgencija i primedbi na rad katastra u cilju ubrzanja rešavanja predmeta, a takođe mogu pisati i žalbe na ćutanje uprave u skladu sa propisima koji regulišu upravni postupak. Zbog čestih primedbi na rad katastra uveden je mogućnost da građani zakazuju razgovore sa rukovodiocima službi katastra radi provere statusa njihovih predemeta. Sastanci sa rukovodiocima službi za katastar su mogući svakog utorka i četvrtka posle 13 časova, uz prethodno zakazivanje preko Info centra RGZ-a.
Ukoliko građani imaju pitanja ili nejasnoća u vezi sa pravnim statusom svojih nekretnina najbolje je da se obrate za savet i stručnu pomoć koju pruža advokat za nekretnine.
